El sueño de la propiedad se está convirtiendo en una pesadilla para miles de familias españolas. Con una avalancha de solicitudes que ha superado las 322.000 hipotecas hasta agosto –un 23% más que el año anterior–, el sector bancario ha dado un volantazo: rechaza una de cada cinco peticiones y empieza a endurecer condiciones, con subidas de tipos que encarecen las cuotas. Esta «euforia desmedida» por comprar piso, impulsada por tipos bajos y un déficit habitacional crónico, amenaza con reproducir los excesos de la burbuja de 2008, según advierten expertos del Banco Central Europeo (BCE).
La batalla hipotecaria que libran las entidades españolas –con tipos medios del 2,66%, los más bajos de la eurozona junto a Malta– ha llegado a su límite. Fuentes del sector confirman que el 20% de los bancos ha incrementado los rechazos, un porcentaje cuatro veces superior a la media europea y el mayor entre las grandes economías (España, Alemania, Francia e Italia). «El mercado está en ebullición: volúmenes desorbitados y clientes más selectivos», explican desde una entidad consultada. En préstamos al consumo, la tendencia es similar, con España superando a Francia y empatando con Alemania e Italia por debajo del 10%.
¿Por qué esta fiebre inmobiliaria?
Tres factores explican el boom, según el último informe de préstamos del BCE:
- Precios disparados y FOMO (fear of missing out): Nadie quiere quedarse fuera de la subida. Una vivienda media de 90 m² roza los 182.000 euros, al borde de los máximos históricos, con ciudades como Madrid y Barcelona superando ya los picos de la burbuja pasada. Datos de Tinsa muestran un alza del 12,1% prevista para 2025.
- Tipos de interés asequibles: El Euríbor se estanca en el 2,18% tras tocar el 4% hace dos años, y el BCE mantiene los tipos oficiales en el 2,15% desde junio. Hipotecas fijas a 30 años llegaron al 1,65% este verano, atrayendo a compradores que prefieren la estabilidad (el 93% en CaixaBank, 90% en Santander).
- Demografía y déficit: España recibe medio millón de inmigrantes al año, pero solo se construyen 100.000 viviendas nuevas. Un desequilibrio que, unido al optimismo económico (PIB por encima del 1,5%), aviva la demanda un 28% en la eurozona.
El resultado: 425.000 hipotecas previstas para 2025, un 14,5% más que en 2024, según analistas. Pero la banca, tras una «guerra de precios irracional» –como la califica la CEO de Bankinter, Gloria Culagovski–, prioriza ahora la rentabilidad. Santander regresa al mercado tras ceder cuota (11%), mientras BBVA renuncia al 14,19% para no sacrificar márgenes. CaixaBank, líder con el 25,6%, creció un 39% en nueva producción, pero advierte: «No es lógico estar tan por debajo de la media europea».
Rechazos y subidas: el grifo se cierra
Los criterios de concesión se mantienen estables en España, Francia e Italia, pero los volúmenes obligan a ser «más selectivos». En Alemania, el riesgo percibe más alto, lo que podría endurecer el mercado. Para los clientes, el impacto es directo: Bankinter ha elevado su hipoteca fija a 25 años al 3,46%, y Unicaja y Kutxabank, aunque crecen (25% y 36,5%), ven cómo el BCE anticipa márgenes más bajos para los bancos.
El Banco de España, alerta por señales de «nueva burbuja», prepara un marco para limitar créditos si los precios se descontrolan, priorizando la estabilidad sin bloquear el acceso a la vivienda. Ayudas como el aval ICO del 20% para jóvenes (hasta 35 años, ingresos <37.800€) mitigan, pero no resuelven el problema estructural: 600.000 viviendas de déficit hasta fin de año.
En este clima de «adrenalina en el aire», como describe El Mundo, los expertos urgen a la moderación. «La euforia acabará cuando la economía frene», advierten desde el sector. Para muchos, el alquiler –hasta tres veces más caro que una hipoteca en zonas tensionadas– ya no es opción. ¿El próximo capítulo? Una posible desaceleración si el Euríbor repunta o la construcción no acelera. Por ahora, la propiedad sigue siendo el «refugio» español, pero cada vez más lejano.
